Défi
Lorsque les propriétaires de One Commerce Square ont acheté le bâtiment, ils ont cherché à augmenter la valeur de l’actif en augmentant le taux d’occupation. À cette fin, il était nécessaire de différencier One Commerce Square des autres édifices du centre-ville, tout en surmontant des défis tels que des infrastructures vieillissantes et des systèmes sous-entretenus.
Solution
En visant la certification LEED comme moyen de se démarquer de One Commerce Square, les propriétaires d’immeubles ont réalisé qu’ils devaient trouver des partenaires possédant une expertise qui correspondait à leur engagement d’entreprise à « faire ce qu’il faut » pour l’actif, le client et la communauté de Memphis. En raison du manque de soutien du fournisseur pour obtenir la séquence de conception et la documentation des composants du système requise pour la mise en service LEED, le gestionnaire immobilier a contacté Trane pour obtenir de l’aide. En superposant un système d’automatisation des bâtiments (BAS) Trane Tracer™ SC aux contrôles tiers existants, Trane a pu développer la documentation requise. Trane a travaillé en étroite collaboration avec LRK architects, l’agent LEED du projet, afin de réaliser des gains d’efficacité opérationnelle considérables révélés lors de la mise en service. « Nous avons considéré la mise en service comme une occasion de faire ce qu’il faut pour l’actif, et pas seulement comme une condition préalable LEED », a déclaré Dan Chancey, vice-président, Cushman & Wakefield/Commercial Advisors. « Nous ne savions pas où nous en étions lorsque nous avons commencé ce processus. L’équipement fonctionnait, mais les composants du système ne fonctionnaient pas nécessairement ensemble. »
Mettre en place de nouvelles stratégies d’optimisation
La technologie sans fil Trane® Air-Fi™ a été utilisée pour connecter le BAS, les contrôleurs et les capteurs. Le système sans fil offre une flexibilité modulaire pour agrandir ou reconfigurer les plans d’étage afin d’accueillir de nouveaux locataires. Lorsque la vérification effectuée lors de l’installation du système de contrôle a révélé des possibilités d’amélioration des opérations, Trane a tiré parti de ses ressources techniques locales et de l’entreprise pour mettre en œuvre une série de nouvelles stratégies d’optimisation qui ont permis au bâtiment de s’ajuster automatiquement, en fonction de plusieurs facteurs ayant un impact sur la charge.
Adopter les technologies des systèmes de contrôle
Trane a travaillé en étroite collaboration avec le personnel du bâtiment pour s’assurer que le BAS Tracer™ SC compléterait leurs opérations quotidiennes. Les ingénieurs du bâtiment ont adopté les nouvelles technologies, apprenant les capacités du système et restant au fait des tâches quotidiennes à l’aide d’une tablette ou d’un téléphone pour accéder facilement aux systèmes afin d’établir des horaires, de modifier les points de consigne et de gérer les alarmes. « La formation sur le système a encouragé mes gars à sortir des sentiers battus », a déclaré Chancey. « Nous avons réalisé qu’il n’y avait pas de mal à modifier les choses, mais qu’il fallait ensuite garder le cap et laisser les systèmes fonctionner. »
Stabiliser les opérations et gagner en tranquillité d’esprit
Trane a suggéré d’utiliser son service R’newal™ pour remplacer les pièces et les matériaux usés du refroidisseur Trane® CenTraVac™, vieux de 40+ ans, ramenant l’unité à son niveau de performance d’origine, sans encourir le coût d’un nouveau refroidisseur. Soutenu par une garantie fabricant de cinq ans, R’newal Service aide à réduire les risques et offre une tranquillité d’esprit au gestionnaire immobilier, aux locataires et aux propriétaires. Le refroidisseur a également été mis à niveau avec les commandes du refroidisseur Tracer AdaptiView™, permettant aux opérateurs d’utiliser un écran tactile pour contrôler les fonctions et obtenir un aperçu des modes de fonctionnement, de la consommation d’énergie et des performances du système.
Résultats
One Commerce Square a reçu la certification LEED Or, ce qui le différencie en tant que plus grand espace du centre-ville de Memphis à recevoir cette désignation. En adoptant la technologie d’un Trane® Tracer™ SC BAS, l’équipe de gestion immobilière s’est plongée dans des stratégies d’amélioration de l’efficacité, en utilisant des rapports pour accroître la visibilité des opérations et en donnant au personnel les moyens d’optimiser les performances des bâtiments. Il en résulte une augmentation de la valeur des actifs, des opérations de bâtiment plus stables et une performance financière plus prédictive.
Les coûts des services publics sont inférieurs de 22 % à ceux de l’année précédente, lorsque le taux d’occupation des bâtiments était de 35 %. Aujourd’hui, avec un taux d’occupation des bâtiments de 60 % et des coûts prévus pour les services publics beaucoup plus élevés, l’équipe de direction, avec l’aide du partenariat avec Trane, produit des coûts de services publics inférieurs de 43 % aux dépenses prévues avant le partenariat avec Trane. Il en résulte des économies d’énergie annuelles d’environ 640 000 $. Le temps consacré aux tâches, telles que la planification et le dépannage, a été réduit de plus de 85 % et les plaintes liées au chaud et au froid ont été réduites de 66 %, ce qui donne au personnel plus de temps pour se concentrer sur les autres besoins des locataires.
« Ce qui a vraiment fait la différence, ce sont les personnes impliquées. Tant de gens ne feront pas le pas supplémentaire. Trane était prêt à le faire », a déclaré Chancey. « Notre culture est de penser différemment, de collaborer, de viser l’excellence, de travailler dur et de travailler intelligemment. Nous devions tous être au même rythme pour faire ce qu’il fallait.