Place municipale

Résumé

Construit en 1972, Municipal Square est un immeuble de bureaux commerciaux de cinq étages et de 100 000 pieds carrés situé à West Orange, dans le New Jersey. L’emplacement privilégié de l’immeuble, à proximité des voies de transport, de l’aéroport de Newark Liberty et du palais de justice, en fait un endroit souhaitable pour environ trente-cinq locataires, dont des cabinets d’avocats, des architectes, des comptables, une banque et une cafétéria. Municipal Square est géré par Municipal Square Associates, une société immobilière appartenant principalement à Drill Construction Company, qui est également située dans le bâtiment. Entreprise familiale de troisième génération, Drill Construction Company est fière de faire de la satisfaction de ses clients et de ses locataires une priorité absolue.

Défi

Le système CVC d’origine de l’édifice de la place municipale approchait de la fin de sa durée de vie utile. De plus, le fonctionnement inefficace des systèmes et des commandes CVC entraînait un gaspillage d’énergie et des problèmes de confort. Déterminée à faire de la satisfaction des locataires une priorité absolue, Municipal Square Associates a cherché à remplacer ses systèmes vieillissants par des technologies plus efficaces d’aujourd’hui. Les objectifs du propriétaire de l’immeuble étaient de lutter contre la hausse des coûts des services publics, de réduire les dépenses d’entretien des équipements, d’améliorer la fiabilité du système et d’assurer le confort de ses employés et locataires. « Le bâtiment a été construit à une époque où personne ne pensait aux coûts d’exploitation », a déclaré Larry Drill, agent de gestion de Municipal Square Associates. « Il avait des fenêtres à simple vitrage et était entièrement électrique. Avec des factures de services publics d’environ 300 000 $ par an, nous sommes toujours à la recherche de moyens d’économiser de l’énergie.

Solution

Avant de commencer la mise à niveau, Municipal Square Associates a choisi de profiter du New Jersey Pay for Performance, un programme conçu par le NJ Board of Public Utilities pour inciter les propriétaires de bâtiments à réduire leur consommation d’énergie. Le programme de rémunération au rendement fournit des fonds initiaux pour couvrir le coût d’une vérification énergétique détaillée et des fonds incitatifs basés sur le nombre de kWh d’électricité et de thermes de gaz qui seront économisés grâce aux améliorations des mesures d’économie d’énergie (MCA) mises en œuvre dans le bâtiment.

Identifier les opportunités d’économie d’énergie

Après des discussions avec les propriétaires d’immeubles, le consultant en CVC de Municipal Square a contacté Trane, un partenaire approuvé de rémunération à la performance, pour discuter des coûts énergétiques élevés du bâtiment. En comparant Municipal Square à d’autres installations du même type, Trane a découvert qu’il consommait beaucoup plus d’énergie qu’un immeuble de bureaux typique de la même taille. Trane a travaillé en étroite collaboration avec le propriétaire du bâtiment pour réaliser un audit détaillé de l’installation, évaluant non seulement le CVC, mais aussi la construction du bâtiment, l’enveloppe, les commandes, les fenêtres et l’éclairage. À l’aide du programme Trane Trace™ 700, un modèle de base du bâtiment a été créé et les ECM ont été évalués, en comparant leur coût aux économies d’énergie potentielles qu’ils pourraient apporter.

Augmenter l’efficacité, améliorer la performance

Deux systèmes de toit IntelliPak™ de 70 tonnes ont été installés, les travaux étant terminés les fins de semaine, afin de ne pas perturber les activités des locataires. Les systèmes IntelliPak sont conçus pour offrir une qualité d’air intérieur supérieure, tout en minimisant la consommation d’énergie. Le système à volume constant du bâtiment a été converti en un système à volume d’air variable (VAV) et vingt-six unités VAV et des chauffe-conduits plus petits ont été installés. Le système VAV augmente les zones de bâtiment de deux à vingt-six pour répondre aux besoins de confort individuels des locataires et réduit considérablement la consommation d’énergie.

Mise en œuvre de stratégies de contrôle économes en énergie

À l’aide d’un système d’automatisation des bâtiments (BAS) Tracer ES™, les systèmes ont été intégrés et des stratégies de contrôle des économies d’énergie, telles que l’optimisation de l’électricité statique et de la pression du ventilateur, la réinitialisation de l’air soufflé et l’arrêt/démarrage optimal, ont été mises en œuvre. Le BAS donne aux gestionnaires d’installations le contrôle en ligne de leurs systèmes CVC, ce qui permet aux utilisateurs d’effectuer à distance des tâches opérationnelles quotidiennes telles que le dépannage, la planification et l’analyse des données.

Suivi pour garantir la performance

Les ingénieurs de la station de télésurveillance centrale de Trane Intelligent Services™ (TIS) examinent les coûts mensuels des services publics, évaluent les zones de consommation d’énergie excessive et identifient les possibilités d’économie d’énergie. Les conditions anormales sont signalées afin que les problèmes puissent être corrigés avant qu’ils ne surviennent. Avec TIS Active Monitoring, les spécialistes techniques surveillent les alarmes critiques vingt-quatre heures sur vingt-quatre, effectuent des diagnostics à distance et mettent en place un plan d’action. Capables de résoudre de nombreux problèmes à distance, les spécialistes permettent au propriétaire de l’immeuble d’éviter à la fois les interruptions des locataires et les appels de service coûteux sur place. Si un service est nécessaire, les techniciens reçoivent des informations sur les problèmes potentiels et sont rapidement envoyés sur place.

Résultats

Adoptant une approche holistique de l’amélioration de la performance des bâtiments, Trane a mis en œuvre des améliorations à Municipal Square pour améliorer l’efficacité, augmenter le confort et permettre des économies d’énergie substantielles. « D’après les rapports reçus et les factures d’électricité, nous utilisons environ 35 % moins d’électricité qu’avant les mises à niveau », a déclaré M. Drill. « Nous pensons que nous pouvons atteindre 40 % et les gens de Trane surveillent et peaufinent pour atteindre cet objectif. » Les systèmes les plus fiables améliorent le confort intérieur général, réduisent les plaintes des locataires et augmentent les niveaux de satisfaction. La baisse des coûts énergétiques rend également le bâtiment plus attrayant pour les futurs occupants potentiels. « Trane a été un entrepreneur formidable, et ils sont rares », a déclaré M. Drill. « La communication, l’organisation, la façon dont ils ont abordé le travail étaient formidables. La tranquillité d’esprit est quelque chose que je recherche, et Trane me la donne.

À propos de la place municipale

Les propriétaires de l’immeuble de la place municipale, vieux de quarante ans, ont cherché à lutter contre la hausse des coûts de l’énergie, tout en assurant le confort des locataires.